Inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza - kiedy wymagana

Inwentaryzacja geodezyjna powykonawcza, zwana także pomiar powykonawczym, to obowiązkowe badanie geodezyjne przeprowadzane po zakończeniu budowy budynku. Ma na celu sprawdzenie czy budynek został wzniesiony zgodnie z pozwoleniem na budowę oraz z zatwierdzoną mapą sytuacyjno-wysokościową. Pomiar wykonuje uprawniony geodeta, a jego wyniki są niezbędne do uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku oraz do aktualizacji ewidencji gruntów i budynków. Brak pomia ru powykonawczego uniemożliwia legalne zamieszkanie w domu.

Kiedy inwentaryzacja jest wymagana

Geodezyjny pomiar powykonawczy jest obligatoryjny dla wszystkich budynków wymagających pozwolenia na budowę lub zgłoszenia. Obowiązek ten wynika z prawa geodezyjnego i kartograficznego. Pomiar należy zlecić po zakończeniu stanu surowego budynku, najlepiej jeszcze przed rozpoczęciem prac wykończeniowych. Można go również wykonać po całkowitym zakończeniu budowy, ale przed zgłoszeniem zakończenia robót do nadzoru budowlanego.

Inwentaryzacja nie jest wymagana jedynie dla najmniejszych obiektów budowlanych, takich jak przydomowe altany o powierzchni do 35 m², wiaty czy ogrodzenia. Dla typowego domu jednorodzinnego, nawet jeśli był zgłaszany, a nie pozwalany (zobacz pozwolenie czy zgłoszenie domu), geodezyjny pomiar powykonawczy jest konieczny.

Co obejmuje pomiar powykonawczy

Geodeta sprawdza położenie budynku na działce w stosunku do granic oraz do innych obiektów. Mierzy odległości budynku od granic działki, od sąsiednich budynków, od drogi. Sprawdza czy te odległości są zgodne z tymi wskazanymi w projekcie budowlanym i na mapie będącej załącznikiem do pozwolenia na budowę. Nawet drobne odstępstwa (kilkadziesiąt centymetrów) mogą wymagać procedury legalizacyjnej.

Geodeta dokonuje również pomiaru wysokości budynku – sprawdza czy rzeczywista wysokość kalenicy, okapu czy attyki odpowiada tej projektowanej. Mierzy również rzut budynku – jego wymiary w planie. Wszystkie te dane są porównywane z projektem budowlanym. Geodeta nanosi budynek na mapę geodezyjną oraz sporządza opis techniczny zawierający wszystkie istotne wymiary i odległości.

Koszty inwentaryzacji powykonawczej

Koszt pomiaru geodezyjnego powykonawczego zależy od wielkości i skomplikowania budynku oraz stawek lokalnych geodetów. Dla typowego domu jednorodzinnego o prostej bryle koszt wynosi zazwyczaj 800-1500 zł. Dla budynków większych, wielokondygnacyjnych lub o skomplikowanym kształcie koszty mogą wynosić 1500-3000 zł. W cenę wchodzą: wizyta w terenie, pomiary, sporządzenie mapy i dokumentacji oraz przekazanie wyników do odpowiednich urzędów.

Ważne jest aby zlecić pomiar geodecie uprawnionemu posiadającemu odpowiednie kwalifikacje zawodowe. Lista uprawnionych geodetów jest dostępna w Głównym Urzędzie Geodezji i Kartografii oraz w oddziałach wojewódzkich. Geodeta musi być wpisany do centralnego rejestru oraz posiadać aktualne ubezpieczenie OC. Pomiary wykonane przez osoby bez uprawnień nie mają mocy prawnej.

Procedura zlecenia pomiaru

Pomiar należy zlecić po zakończeniu budowy lub przynajmniej stanu surowego zamkniętego (zobacz odbiór stanu surowego – na co zwracać uwagę), gdy budynek osiągnął już docelowe wymiary. Geodecie przekazuje się kopię pozwolenia na budowę lub zgłoszenia, projekt budowlany oraz mapę sytuacyjno-wysokościową będącą załącznikiem do pozwolenia. Na ich podstawie geodeta wie, co powinien zmierzyć.

Geodeta umawia się na wizytę w terenie, podczas której przeprowadza pomiary. Wizyta trwa zazwyczaj 1-3 godziny w zależności od wielkości budynku. Następnie geodeta opracowuje wyniki – sporządza mapę z naniesionym budynkiem oraz dokumentację techniczną. Gotową dokumentację przekazuje inwestorowi oraz przekazuje do ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej, gdzie aktualizuje się ewidencję gruntów i budynków.

Co jeśli pomiar wykryje odstępstwa

Jeśli pomiar wykaże, że budynek został wzniesiony niezgodnie z projektem – w innym miejscu, większy, wyższy – konieczna jest procedura legalizacyjna. W zależności od skali odstępstw może to być zgłoszenie zamiany projektu lub wniosek o pozwolenie na budowę zamienną. W skrajnych przypadkach, gdy budynek narusza przepisy (za blisko granicy, za wysoki) może być konieczna rozbiórka nielegalnych elementów.

Drobne odstępstwa rzędu kilku centymetrów zazwyczaj nie stanowią problemu, szczególnie jeśli nie naruszają przepisów dotyczących odległości od granic czy sąsiednich budynków. Geodeta odnotowuje rzeczywisty stan w dokumentacji, a ewentualne formalne uzgodnienia są załatwiane z nadzorem budowlanym. Dlatego tak ważne jest przestrzeganie projektu już na etapie wytyczenia budynku przez geodetę przed rozpoczęciem budowy.

Kiedy zlecić pomiar

Optymalny moment to po osiągnięciu stanu surowego zamkniętego, gdy budynek ma już finalną kubaturę, wysokość i położenie, ale jeszcze trwają prace wykończeniowe. Pozwala to wykryć ewentualne odstępstwa wystarczająco wcześnie, aby je skorygować lub zalegalizować przed zgłoszeniem zakończenia budowy. Można również zlecić pomiar po całkowitym zakończeniu wszystkich robót, ale przed zgłoszeniem zakończenia budowy do nadzoru budowlanego.

Nie należy zwlekać z pomiarem do ostatniej chwili. Bez pomiar powykonawczego nie można zgłosić zakończenia budowy, a co za tym idzie – nie można uzyskać pozwolenia na użytkowanie (zobacz procedurę odbiór końcowy budynku – dokumenty i procedura). Brak pozwolenia na użytkowanie uniemożliwia legalne zamieszkanie w domu, zameldowanie czy zawarcie umów na dostawę mediów.

Aktualizacja ewidencji gruntów i budynków

Po przeprowadzeniu pomiaru geodeta przekazuje wyniki do właściwego ośrodka dokumentacji geodezyjnej, gdzie aktualizuje się ewidencję gruntów i budynków. Nowo wybudowany budynek zostaje wpisany do ewidencji z przypisanym mu numerem identyfikacyjnym. Aktualizacja jest ważna dla celów podatkowych – od momentu wpisu budynek podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

Ewidencja gruntów i budynków jest również podstawą do aktualizacji księgi wieczystej nieruchomości. Po wybudowaniu domu warto złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wpis budynku do księgi wieczystej jako trwały element nieruchomości. Zwiększa to wartość nieruchomości oraz ułatwia ewentualną sprzedaż czy obciążenie hipoteką w przyszłości.